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停车、涨价、换物业 年轻化业委会管得好

发布时间:2019/05/24 民生

原标题:停车、涨价、换物业年轻化业委会管得好

房龄10年的新虹桥雅苑的小区环境依然维护得很好

  [专家声音]

  规范有序参与社区事务将会推动社会发展

“社区是个共同体,理应有来自各个年龄层、不同群体的声音。”上海社会科学院政治与公共管理所副研究员李锦峰长期关注业委会的发展,他向记者直言,和以往多为退休人员发挥余热的场所相比,如今的业委会年轻面孔明显增多。从社会的发展来说,这种年轻化会是一种相当积极因素。

他说,社区事务和职业经历有很大不同,公司是一个经济组织,利益为先、资源丰富;社区就像一个“迷你国”,有各种各样的利益归属,但却没有足够可以调动的资源。年轻人要在业委会这样的平台做好社区事务,更多依靠个人的为人处世、知识储备以及沟通能力。

因而,对于无法时时泾渭分明的社区事务,如何在参与的过程中形成规范有序的参与,带动自觉意识的觉醒,本身是一个非常具有挑战的话题。

“当下的年轻人学习能力强,擅长运用互联网,知识的储备与结构也相对完善,通过对社区事务的参与,肯定会带动社区的建设。”李建峰表示,如果每个小区都能进入到一种规范、有序的建设状态,那么对我们整个社会来说,更是一股不容小觑的向上之力。

停车位改革、上调物业费、更换物业公司,这三件事常常被视作小区事务的“三座大山”,原因无他,只因这三件事桩桩件件都是利益纠葛的麻烦事,无论变与不变,总有人的利益会受到损害。想将其层层抽丝剥茧,所有的指向均汇集成一处——业主委员会。

如今,在上海的各个社区基本上遍地开花,已经成立业委会的小区达9000多个,数量在全国都处于领先地位。和人们传统印象中退休人员发挥余热的场所不同,上海业主委员会正变得越来越YOUNG,不但越来越多的70、80后加入其中,甚至连90后也开始积极参与,业委会都是80后参与的小区也并不鲜见。

那么,这些业委会的年轻人是怎么处理小区事务的“三座大山”呢?

 细化考量为多数业主谋利

  万源城朗郡关键词:停车位改革

1990年出生的何逸青一直都是小区的热心人,但从来没想过有一天会进入到业委会工作。机缘来自于小区的停车位方案改革。

业委会主任周晓苇告诉记者,10年前,她作为首批业主入住朗郡时,小区是远近闻名的高档小区,因为小区人车分流、绿化葱郁,漫步在小区内,目光所及,一派鸟语花香、岁月静好的模样。

很多小区都头疼的停车问题,当时在小区内并不存在,因为小区1218户人家,地下产权车位1200个,地面车位100个,基本达到1:1的配置。但随着车辆增加,周晓苇渐渐发现:小区的主、支干道路俨然变成了停车场,有些地方甚至连消防车都开不进来。

于是,就小区内的停车位问题,业委会副主任顾旭鸣、何逸青和李青三人开始着手调研。调研发现:除了业主的车辆保有量确实高之外,小区的停车费也并不合理,地上的公共车位按照150元/月的费用包月收取,外来车辆的收费则是10元/天。这样的价格直接让万源城朗郡成为区域内的停车洼地。一到周末,小区内停进了很多外来车辆,让本不充裕的停车位更捉襟见肘。

一开始,大家单纯地觉得用价格杠杆来撬动资源的合理分配会是一个比较理想的方案。不曾想,当征询稿启动业主意见征询时,各种反对声不绝于耳。于是何逸青和李青两人不断地碰撞思想火花,用细分时间的方法找到新的解决思路,最终形成了一份修改了数十次的停车方案改革方案。其中心思想就将矛盾冲突点的地面停车需求划分成若干层次:第一层是房产证名下的首辆车;第二层房产证名下的第二辆车与租户及房东产证下合计的第一辆车;第三层是房产证名下的三辆车与租户及房东产证下合计的第二辆车;第四层则是社会车辆的需求。相比业主们在规定时间进出1-2元/小时的收费标准,社会车辆的进出收费标准低谷5元/小时,高峰10元/小时。两者之间差距明显,对于业主来说,只要按照规范停满6个月,加上激励性的红包政策,反而相比之前是花了更少的钱,停车时间也更为灵活。应该说,这是一个有利于大多数业主的改革方案。

一些年轻业主很快领悟了停车方案的关键所在,一位热心的女业主还将文字化作了图表的形式,并且以“守规矩、有奖励”为名,为业主们详细计算了四档停车收费所能享受到的精确到角的优惠。

“图文并茂、一目了然,在目前阶段,我想不到比这个方案更好的解决办法了。”对于大多数业主来说,在经过了文字、图表、小视频等各种形式的解说后,都为这样的停车方案点起了赞。

“人人都希望自己所在的小区保值升值,但这件事情需要大家的共同参与和关注。”短短一年多的业委会工作经历,让何逸青和李青两人对这句话有了更清晰的认识。

投票过程向所有业主直播

  新虹桥雅苑关键词:上涨物业费

将业委会工作当作事业在做,1985年出生的韩冰不敢说是唯一一个,但肯定是为数不多的一个。

因缘际会被选成新虹桥雅苑业委会主任时,他刚过而立之年没多久,和很多进入业委会的年轻人一样,也是抱着“自己能为小区建设出一份力”的想法,却不知道这一选择,就花费了他大量的时间与精力。

每当他遭遇反对或者质疑时,他总会思考:究竟有没有一种方法可以让业主间多点共识?最后,他总结出了八个字:“依法合规、以理服人”。

2016年,物业公司提出要涨物业费。有业主认为坚决不能涨,有业主认为可以涨个几毛钱,有业主认为干脆多涨一点换个品牌物业……各种观点之下,甚至出现了互相攻击的声音。在业委会的多方沟通下,意见才开始慢慢趋同。

“其实无论物业费涨多少,换哪家物业公司,都不是业委会能决定的,最终还是需要召开业主大会由所有业主投票决定,但在这个过程中,要让业主们明白:小区事务不存在对错之分,只有大部分人利益和小部分人利益之间的平衡。”韩冰告诉记者,因为物业费上涨是小区敏感事务,为了让最终结果能够代表大部分业主的真正意愿,投票采取了房产证+身份证的双验证方式,确保每一票都是出自业主真实意愿。同时,整个投票过程通过网络向所有业主直播。

“最后的结果虽做不到人人满意,但已经是最大公约数下的共识了。”韩冰表示,这件事让他深刻地意识到了依法合规的重要与必要。越对小区事务介入深,他就越发现相关知识的匮乏,有时候也会生出求助无门的感慨。

所以,他开始渐渐地在网络上写一些自己关于业委会工作的认识与困惑,原本觉得这个话题不会有太多人关注,没想到关注的人来自天南地北。由此,他启动组建了全国业委会交流群和上海业委会交流群。

对目标物业公司明察暗访

  慧芝湖花园三期关键词:更换物业公司

2012年,1984年出生的叶长青将婚房购置在了慧芝湖花园三期。

在很长一段时间里,他并不关心“业主委员会”这5个字代表了什么。随着业主入住人数的逐渐增多,小区面貌也不像入住时那般簇新,大家开始意识到:是该成立业主委员会了。

从筹备组成员到楼栋召集人,脾气温和、待人热心的叶长青就这么一步步被选为业委会主任。“始终觉得自己是凑人数的,没想到却站到了C位。”虽然有点懵,但叶长青还是很快进入了角色。“因为没时间让你去慢慢学习,只能边学边做”。因为,第一届业委会成立后,就遇到了“更换物业”这座大山。

叶长青告诉记者,光说聘用方式,就有协议选聘、公开选聘等多种模式,哪一种是最适合小区现状的?别说对1128户业主来说,即便是对业委会当时的9名成员来说,要统统搞清楚也不容易。但为了确保选聘的物业让大多数业主满意,叶长青他们将功课做在了前面,再一次在小区内展开书面征询,并设立业主接待日,面对业主进行答疑解惑。

在经过业主大会表决后,业主们同意采用协议选聘的方式来更换物业。小区的物业费是3.8元/平方米,同时又有恒温泳池这样维护费用较高的公共设施,所以综合考察下来,能在不涨费用的前提下,接下这个楼盘的物业公司其实并不多。

即便如此,叶长青和他的伙伴们还是分头给全国排名前30的物业公司一一打去了电话,咨询对方的意愿。在确认了数家目标物业公司后,业委会与一些热心业主代表包车去了这些物业公司所管理的小区进行明察暗访。就这样,考察完毕后,业委会形成了十分详尽的考察报告供业主参考,最终形成了第一次的表决:将5家目标物业缩减至2家。

之后的一个双休日,两家物业公司在小区的中心花园展开了路演,和所有业主直接沟通。最终,通过业主大会表决选定了龙湖物业来为小区提供物业服务。

叶长青向记者表示,作为多数人员在职的一个年轻团队,业委会会议多数都在晚上8点后举行,讨论议题常常会到深夜,但看着自己居住的小区发生的点滴改变,那种成就感也是无法言语的。“我们这代年轻人,可能对家的概念并不仅仅在房产证面积上的多少,整个社区的居住环境与品质,同样是我们所在意的,而这,需要所有业主的努力。”

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